房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)？任志強(qiáng)說(shuō)“要想幸福，還得買房”，潘石屹卻說(shuō)“中國(guó)房地產(chǎn)馬上就要撞冰山了”。房產(chǎn)大佬們對(duì)房?jī)r(jià)各執(zhí)己見。那么房地產(chǎn)泡沫真的來(lái)了嗎？

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一個(gè)規(guī)律，先消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展成熟，隨后證券市場(chǎng)創(chuàng)立，房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)發(fā)展，最后大量金融衍生品出現(xiàn)，從而分散資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入非常復(fù)雜的階段。如果經(jīng)濟(jì)體足夠大，和國(guó)際市場(chǎng)融合足夠深，那么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自穩(wěn)定機(jī)制就會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性更多地來(lái)自政治的單一性，或者社會(huì)自身的單一性。

中國(guó)的房地產(chǎn)有沒有泡沫？答案是肯定的，但這種泡沫是各種市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)引起的，泡沫是行政性的，不是金融性的，只要行政性元素不消失，這些泡沫就是剛性的硬泡沫。就如北京房子很貴，但買賣人都不會(huì)認(rèn)為北京房子會(huì)大幅下跌一樣，其背后就是行政性要素的支撐。

泡沫的形成需要短期過(guò)熱的套利活動(dòng)，破滅則是投機(jī)者資金鏈斷裂，所以，在充分發(fā)展的市場(chǎng)里，房地產(chǎn)泡沫都是金融泡沫。但在行政管制下，泡沫過(guò)程格式化，這一個(gè)格式化沒有消滅房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻給高熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)以冷卻劑式的支持。因此，房地產(chǎn)泡沫危機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)檎苤频奈C(jī)。

但在實(shí)際中，管制危機(jī)不會(huì)輕易出現(xiàn)，因?yàn)樽鳛楣苤普叩恼?，和開發(fā)商、購(gòu)房者一樣，都是獲利者。這些既得利益者幾乎享受了大部分市場(chǎng)的利潤(rùn)，他們只要不出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈問(wèn)題，管制危機(jī)不會(huì)出現(xiàn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使在很多人眼里有泡沫，在理論上也可能如此，但在真實(shí)的世界里，這些泡沫，卻不是一般容易破裂的泡沫，而是特殊的，由鋼鐵煉成的泡沫。除非政府的治理體系得以重建，治理能力從行政管制能力轉(zhuǎn)變?yōu)楣仓卫砟芰?，政府的稅收也因此而從管制性收入轉(zhuǎn)向公共服務(wù)性收入。那時(shí)，政府就成為有限的政府，市場(chǎng)就會(huì)成為充分發(fā)達(dá)的自由的市場(chǎng)。